Suba de costos, dólar estable y sobreoferta de alquileres configuran un escenario de transición, con oportunidades en desarrollos desde el pozo y cambios en el mapa de la demanda.
El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de reconfiguración marcada por el aumento de los costos de construcción, la estabilidad del tipo de cambio y una creciente sobreoferta de departamentos en alquiler, que comienza a presionar los precios a la baja.
Tras dos años de crecimiento sostenido, las cifras de compraventas evidencian una desaceleración en el inicio de 2026. En el sector, el interrogante gira en torno a si se trata de una meseta o de una pausa momentánea antes de una nueva etapa de expansión. Lo cierto es que los valores dejaron de escalar al ritmo que mostraban durante 2024 y comienzos de 2025.
Este “amesetamiento” se consolidó en los últimos seis meses, luego de un período en el que los precios superaban mes a mes los registros anteriores. Parte de esta dinámica responde a que el mercado venía de valores históricamente bajos en dólares, lo que lo hacía especialmente atractivo frente a los costos actuales de construcción.
El crédito hipotecario, que había mostrado señales de reactivación durante 2025, perdió impulso hacia fin de año debido a la suba de tasas. Sin embargo, su incidencia en el total de operaciones sigue siendo limitada: pasó de explicar cerca del 20% de las ventas a ubicarse hoy entre el 10% y el 12%.
En paralelo, los costos en dólares continúan en alza, generando tensiones para desarrolladores y constructores. Este escenario, lejos de trasladarse de manera directa a los precios finales, configura un mercado que muchos actores describen como “en subasta”, donde el valor lo termina definiendo la demanda.
Según datos recientes de la Cámara Argentina de la Construcción, el costo de la construcción registró un aumento del 1,3% en febrero, con un acumulado anual del 3,6%, lo que refuerza la presión sobre los nuevos desarrollos.
En este contexto, la compra de propiedades “en pozo” gana protagonismo como herramienta de inversión. La posibilidad de ingresar a valores más bajos y acompañar la valorización de la obra a lo largo del tiempo aparece como una alternativa más rentable frente a unidades terminadas, que ya reflejan los costos actuales.
La clave, coinciden en el sector, está en la selección de proyectos. La calidad constructiva, la ubicación y el diseño se vuelven factores determinantes para sostener e incrementar el valor de una propiedad en el tiempo, especialmente en un escenario donde el metro cuadrado en zonas consolidadas ya supera los 3.200 dólares.
En esa línea, los desarrollos con valor agregado comienzan a imponerse sobre las propuestas estándar, con una lógica de inversión que prioriza la experiencia de habitar y la diferenciación arquitectónica.
Al mismo tiempo, el mapa inmobiliario muestra señales de cambio. La descentralización de la demanda, impulsada en parte por nuevas dinámicas laborales y el avance de la tecnología, redefine las zonas de interés. Mientras en la Ciudad de Buenos Aires se mantienen firmes barrios como Devoto y Belgrano, en el Gran Buenos Aires crecen localidades como Pilar, Escobar, Canning, La Plata y Quilmes, junto con el histórico peso de Ramos Mejía en el oeste.
La paradoja del sector es evidente: pese a que las condiciones macroeconómicas podrían anticipar un buen año en términos de ventas y recuperación de precios, la dinámica local vuelve a desafiar las reglas tradicionales. En la Argentina, el real estate rara vez sigue un camino lineal y, una vez más, el mercado parece moverse entre la cautela y la oportunidad.
About The Author
